嬰兒潮輩退場美樓市長遠難升 -- (練乙錚 2008-07-19)
 
　美國樓市零五年初見頂，零六年開始下跌。格林斯平雖早知有次按問題，但此時才知道可能十分嚴重，不過，他當時還是以為美國樓市過熱是地區性現象而已；零六年秋，他才宣稱美國出現全國性樓市泡沫，次按危機浮出水面之後，樓價加速向下，斷供收樓數目急升。至本月「兩房」財務問題曝光，全美樓價平均已從最高峰跌去四分之一，一些過去幾年漲得最多的地方如南加州、拉斯維加斯等地，則跌了三成有多。視乎市場按揭利率短期會否急升，再跌一至兩成的可能性據說甚高。最常見的三十年按揭利率，半年來升了一厘；如果「兩房」問題令市場大幅重估風險溢價並將之反映在按揭利率上，則買家難捱貴息，美國樓市便更凶多吉少。

　　美國當然不是唯一樓價泡沫爆破的地方，同樣問題在英國也出現了，不過目前還是集中在英格蘭，特別是倫敦及周邊地區。英國樓市去年年中見頂，之前從谷底升了百分之二百，如今只從頂位跌去百分之九，似乎還有好一段壞日子。紐西蘭的情況差不多，價格還未大跌，但成交量已比去年三月最高峰下挫六成！況且該國已經步入衰退，故價格大幅下調是遲早的事。紐國如此，澳洲縱有資源大量出口，整體經濟及樓市亦已放緩。不過，大概最多港人關心的，是加拿大樓市前日傳出的壞消息；六月份加國平均樓價下跌了百分之零點四；跌幅雖小，卻是九九年一月以來第一次，一（楓）葉知秋。下跌最明顯的是過去幾年率先飆升的西部內陸省份。多倫多尚好，大溫哥華區則開始不妙，六月份成交量比去年同期跌了百分之四十三。至於中國，目前雖只有深圳至廣州一帶樓價跌了（深圳跌三成半），但北京的五月份成交量和去年比，下降百分之四十六，亦危危乎也。主要國家情況如此，香港樓市焉能獨善其身？

　　樂觀者一般認為美國樓市可於一、兩年內見底，但還有一種悲觀的看法，認為今後二十年美國樓市都有強大沽壓，難望樂觀，原因是什麼，可能大家已經猜到了：戰後嬰兒潮輩年屆退休，即將成為樓宇的淨賣出者（賣出物業當租客，或大屋換細屋）。南加州大學人口及城市規劃教授D. Myers和他的學生S. Ryu（下稱ＭＲ）最近發表研究文章談論這個問題。ＭＲ指出，嬰兒潮輩今年最少四十三歲，最大六十二歲；後者於二○一一年滿六十五歲，開始退休，或成為樓宇淨賣出者。由於嬰兒潮輩當中最老和最年輕者年紀相差十九至二十歲，故二○一一年開始的退休賣樓現象將持續二十年至二○三一年。考慮到這批人還會陸續辭世，他們因此空出的樓宇將對樓價造成更大向下壓力。這個極有可能發生的樓市現象，其實不過是一九七○至九○年美國樓市進入長期升溫故事的倒轉翻版而已。一九七○年，嬰兒潮輩的先頭部隊剛好二十五歲，在當年美國而言，正是步入成家立室開始置業之年，故美國樓市一升二十年；其後美國經濟穩定增長，樓市亦一直維持好景，至零五年始浮現老態。另外，嬰兒潮輩老化，同時帶來撫養率（即不工作人口與工作年紀人口比例）急升的問題。Ｘ與Ｙ世代的平均負擔增加，嬰兒潮輩空出來的樓宇難找人悉數承接，除非價格大幅下跌。升有時，跌有時，未來二十多年美國樓市情況的確不容樂觀。

　　美國樓市與我們何干呢？關係其實相當大。私人樓宇投資及消費及有關開銷佔美國ＧＤＰ百分之十五左右；零五年高峰之時，美國ＧＤＰ增長率的五分之一來自私人樓宇投資活動，比重不可謂不高。考慮到美國經濟盛衰對全世界都大有影響（最近「兩房」事件便是活生生例子），我們便不會小覷美國樓市發生的事情。當然，其他國家的樓市也有事故，而這些地方亦有戰後嬰兒潮……。但是，人不能準確預知未來。其他因素變化，如美國生產力不斷加速提高，移民數目增加（這個很大程度視乎移民政策），在在可以對美國樓價產生正面作用。

　　香港的嬰兒潮效應，因受戰後幾次龐大的內地移民潮影響，不如美國明顯，但亦不容忽視，此點本欄早前已經提及。類似ＭＲ的本地研究，筆者還未見過，似乎各院校或政府有關部門對這方面宜多注意。

　　參考資料：〈Aging Baby Boomers and the Generational Housing Bubble〉, by D. Myers & S. Ryu, in 《Journal of the American Planning Association》, January 2008